Grundstücksverwaltungs-GmbH: keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Überschreiten der Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel

Der Bundesfinanzhof macht klar, dass es die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nur gibt, wenn der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung eingehalten wird. Einer Grundstücksverwaltungs-GmbH, die en-bloc fünf Grundstücke verkaufte, wurde die erweiterte Kürzung versagt, da sie die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritt.

Hintergrund: Die Gewerbesteuerkürzung für Erträge aus Grundvermögen (§ 9 Nr. 1 Gewerbesteuergesetz) soll eine Doppelbesteuerung von Grundsteuer und Gewerbesteuer verhindern. Unternehmen, die „ausschließlich“ eigenen Grundbesitz verwalten, ggf. auch Wohnungsbauten betreuen oder Häuser bzw. Wohnungen errichten und in den Grenzen der Vermögensverwaltung verkaufen, erhalten eine höhere Kürzung bei der Gewerbesteuer um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.  

Merke: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gibt es nur, wenn die grundstücksverwaltenden Tätigkeiten im Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung bleiben und insbesondere kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Dieser wird angenommen, wenn innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden.

Nun hatte der Bundesfinanzhof wieder einmal über die erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei einer nur kraft Rechtsform gewerblichen Grundstücksverwaltungs-GmbH zu entscheiden:

Sachverhalt

Eine Grundstücksverwaltungs-GmbH verkaufte mit einem einzigen notariellen Veräußerungsgeschäft fünf Mehrfamilienhäuser an nur einen Erwerber, die sie erst rund zwei Jahre zuvor erworben hatte. Die in der Gewerbesteuererklärung beantragte erweiterte Gewerbesteuerkürzung wurde vom Finanzamt nicht gewährt, da die Drei-Objekt-Grenze für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels überschritten sei.

Sowohl das Finanzgericht als auch der Bundesfinanzhof bestätigten die Ablehnung der erweiterten Kürzung.

Für den Bundesfinanzhof kam es nicht darauf an, dass der gewerbliche Grundstückshandel nachhaltig ausgeübt wurde. Dieses Kriterium muss nur von Personenunternehmen erfüllt werden. Für die vermögensverwaltende GmbH hingegen reichte bereits der einmalige en-bloc-Verkauf innerhalb des Dreijahreszeitraums, da dies auf einen Erwerb in Wiederveräußerungsabsicht und nicht auf eine langfristige Fruchtziehung aus den Mieterträgen hindeutet. Auch die langfristig angelegte Finanzierung mittels Darlehen überzeugte den Bundesfinanzhof nicht, da die vereinbarte Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer früheren Rückzahlung deutlich unter den Wertsteigerungen gelegen hat.

Merke: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung setzt voraus, dass die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel nicht überschritten wird. Nur wer im Rahmen der Vermögensverwaltung bleibt, hat Anspruch darauf.

Beachten Sie:  Letztlich können bei besonderen Umständen des Einzelfalls auch mehr als drei Verkäufe noch im Rahmen der Vermögensverwaltung sein. Das hatte der Bundesfinanzhof erst kürzlich für den Fall einer vermögensverwaltenden Grundstücks-GmbH entschieden, die im sechsten Jahr 13 Grundstücke veräußerte, da die Veräußerung durch den besonderen Umstand des Tods eines Geschäftsführers bedingt war.

Quellen

BFH-Urteil vom 3.6.2025, Az. III R 12/22; BFH, Beschluss vom 20.3.2025, Az. III R 14/23