Trotz Aufhebung des ursprünglichen Vertrags: Keine nachträgliche Herabsetzung der Grunderwerbsteuer

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, fällt Grunderwerbsteuer an. Deren Höhe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Wird das Grundstück zusammen mit einem bereits errichteten Haus gekauft, ist es natürlich mehr wert als ohne Bebauung. Im Streitfall wurde ein Vertrag abgeschlossen, wonach ein Grundstück mit noch zu bauendem Haus vom Veräußerer erworben wurde. In diesem Fall ist der gesamte Kaufpreis, also für Grundstück und Haus, als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Aber was ist, wenn sich die Bemessungsgrundlage später ändert? Das Finanzgericht München (FG) musste entscheiden, ob sich dann auch die Grunderwerbsteuer ändert.

Die A-GmbH war Eigentümerin eines Grundstücks. Im Februar 2019 wurde zugunsten der B-GmbH eine Baugenehmigung für den Neubau zweier Doppelhäuser auf diesem Grundstück erteilt. Die Kläger schlossen im August 2019 mit der B-GmbH einen Reservierungsvertrag. Mit Kaufvertrag vom November 2019 erwarben sie von der Veräußerin jeweils zu hälftigem Miteigentumsanteil das Grundstück zum Kaufpreis von 631.874 €. Im Dezember 2019 setzte das Finanzamt gegen die beiden Kläger aus einer hälftigen Bemessungsgrundlage in Höhe des Grundstückskaufpreises Grunderwerbsteuer in Höhe von jeweils 17.150 € fest. Im August 2020 kündigten die Kläger gegenüber der ursprünglichen Generalunternehmerin den Bauvertrag (unter anderem wegen des angekündigten Insolvenzantrags) und forderten die Rückzahlung der bereits geleisteten Zahlungen. Kurz dar­auf unterzeichneten sie einen neuen Bauvertrag mit einer anderen Generalunternehmerin. Dadurch verringerten sich die Baukosten gegenüber dem ursprünglichen Vertrag. Daher stellten die Kläger einen Antrag auf Herabsetzung der Grunderwerbssteuer - ohne Erfolg.

Das FG entschied, dass eine Aufhebung des ursprünglichen Gebäudeerrichtungsvertrags keine nachträgliche Herabsetzung der Grunderwerbsteuer ermöglicht. Eine nachträgliche Aufhebung des Bauvertrags und der Neuabschluss mit einem anderen Vertragspart­ner könne zu keiner niedrigeren Grunderwerbsteuer führen, wenn der Erwerber aus seiner bereits bestehenden Bindung faktisch nicht entlassen worden sei. Eine Steuerherabsetzung wäre nur dann möglich, wenn die Aufhebung des Vertrags allein durch den Konkurs des ersten Vertragspartners ausgelöst worden wäre. Dies war hier jedoch nicht der Fall, da der Vertrag bereits vor einer Insolvenz gekündigt wurde.

Hinweis: Bei einem Grundstückskauf ist die Grunderwerbsteuer nicht zu unterschätzen. Sie beträgt - abhängig vom Bundesland - zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

QUELLEN: FG München, Urt. v. 21.05.2025 – 4 K 895/23, Rev. (BFH: II R 31/25); www.gesetze-bayern.de