Miet- und WEG-Recht Schlüssel im Briefkasten: Wann beginnt die Verjährung für Vermieter*innen?
Für viele Vermieter*innen und Mieter*innen stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt die sogenannte Sechsmonatsfrist in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zu laufen beginnt, wenn der*die Mietende das Mietobjekt zurückgibt.
I. Hintergrund des Rechtsstreits
1. Sachverhalt
Ein gewerblicher Mieter gab die Mieträume etwa sechs Monate vor dem vertraglich vereinbarten Ende auf und warf die Schlüssel kommentarlos in den Briefkasten des Vermieters. Kurz darauf erklärte der Vermieter, er akzeptiere diese Art der Rückgabe nicht und werde den Schlüssel nur „gegen seinen Willen“ annehmen.
2. Rechtliche Folgen für die Verjährung
Trotz der Ablehnung des Vermieters hatte er jetzt faktisch die Möglichkeit, die Räume zu betreten und ungehindert zu inspizieren. Die unteren Instanzen bejahten das und lehnten die Ersatzansprüche wegen Verjährung ab – eine Einschätzung, der sich auch der BGH anschloss.
II. Kernaussagen des BGH-Urteils XII ZR 96/23 vom 29.01.2025
1. Beginn der Verjährungsfrist
Schon das bloße Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten führt zur Rückgabe der Mietsache, wenn der Mietende damit jeglichen Besitz aufgibt und dem Vermietenden gleichzeitig der Zugang zu den Räumen möglich ist. Ob der Vermietende diese Rückgabe ausdrücklich gewollt oder abgelehnt hat, spielt dabei keine Rolle.
2. Relevanz für laufende Mietverträge
Dass der Mietvertrag eigentlich noch nicht beendet war, ändert nichts an der Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB. Vermieter*innen sollten sich deshalb bewusst sein, dass Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (zum Beispiel Schäden oder Ausfälle bei der Instandhaltung) möglicherweise schon vor dem ordentlichen Vertragsende verjähren können, wenn sie nicht rechtzeitig geltend gemacht werden.
3. Keine Auswirkungen auf Mietzahlungsanspruch
Wichtig ist: Die nach wie vor geschuldete Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses bleibt davon unberührt. Es geht allein um Schadensersatz- oder Mängelbeseitigungsansprüche, die sich auf den Zustand der Räume beziehen.
III. Tipps für die Praxis
1. Vermieter*innen: Sofort prüfen und Beweise sichern
Erhalten Vermieter*innen die Schlüssel in den Briefkasten geworfen, ist schnelles Handeln ratsam.
o Sorgen Sie umgehend für eine Dokumentation des Mietobjekts (Fotos, Übergabeprotokoll).
o Prüfen Sie etwaige Schäden und leiten Sie sofort angemessene Schritte ein, um die Verjährung nicht zu riskieren.
2. Mieter*innen: Vorzeitige Rückgabe kann Vorteile bringen
o Wenn Mieter*innen die Wohnung oder Gewerberäume frühzeitig verlassen möchten, beschleunigt eine wirksame Schlüsselrückgabe den Startpunkt der Verjährungsfrist.
o Sei es gewünscht oder nicht: Eine vorherige Absprache mit dem Vermieter ist sinnvoll, um Streit zu vermeiden.
3. Ordentliches Übergabeprotokoll
o Klare Übergabe und Protokollierung schaffen für beide Parteien Rechtssicherheit.
o Einvernehmliche Lösungen ersparen langwierige Gerichtsverfahren über vermeintliche oder tatsächliche Schäden.
IV. Fazit
Das Urteil des BGH verdeutlicht erneut, wie entscheidend die tatsächlichen Besitzverhältnisse bei der Rückgabe von Mieträumen sind. Schon das Einwerfen des Schlüssels in den Briefkasten kann die Uhr für Schadensersatzansprüche ticken lassen. Vermieter*innen sollten sich daher unverzüglich einen Überblick über den Zustand der Mietsache verschaffen, sobald sie Zugang haben. Mieter*innen hingegen können den Rückgabezeitpunkt aktiv steuern, um sich gegebenenfalls schneller Klarheit über mögliche Forderungen zu verschaffen.
Hinweis: Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Rechtsanwältin oder einen fachkundigen Rechtsanwalt.
